A défaut d’accord entre les parties, l’indemnité d’éviction, devra être déterminée par un juge qui, le plus souvent, fera appel à un expert judiciaire. Cette procédure se fait dans un délai de deux ans à compter de la date d’effet du congé avec refus de renouvellement ou de refus de renouvellement en réponse à une demande formée par le locataire.
A la fin du bail, chacune des parties a un intérêt différent. Le preneur peut vouloir quitter les lieux car il ne désire plus exploiter face à la précarité causée par son départ prochain. Il peut aussi vouloir se maintenir dans les lieux le plus longtemps possible. Dans ce cas, c’est le bailleur qui peut vouloir relouer son local ou le vendre, et donc obtenir un départ le plus rapide possible du preneur.
Dans ce cas, soit les parties se mettent d’accord sur un montant d’indemnité d’éviction, soit celle qui y a le plus intérêt va saisir le juge aux fins qu’il la détermine lui-même.
Dans tous les cas, les parties doivent faire attention au délai de la prescription biennale visée à l'article L 145-60 du Code de commerce. Cette action en fixation de l'indemnité se prescrit par deux années après la date d'effet du congé avec refus de renouvellement du bailleur.
L’action en fixation de l’indemnité d’éviction par le locataire
Le preneur qui a intérêt à obtenir l’indemnité au plus vite va assigner son bailleur avant l'expiration du délai de deux ans.
Le preneur qui désire se maintenir le plus longtemps possible retardera au maximum, dans le respect toutefois de ce délai, afin d’exploiter le plus longtemps possible. Cependant, il aura intérêt à connaître dans ce cas, le montant de l’indemnité d’occupation car celle-ci, en effet, sera fixée à la valeur locative, soit, possiblement, supérieure au dernier loyer indexé.
Cette procédure s’effectue généralement en référés dans un premier temps afin de faire fixer le montant, puis, dans un second temps, au fond pour condamner le bailleur au paiement. Cependant, elle peut se faire au fond, directement, pour la partie fixation et paiement de l’indemnité.
L’action en fixation de l’indemnité d’éviction par le bailleur
La même procédure est applicable dans le cas du bailleur. Généralement, le propriétaire à l’initiative veut soit vendre, soit réaliser des travaux avant relocation.
Il aura alors tout intérêt de ne pas laisser de répit au locataire et de faire fixer au plus vite l’indemnité d’éviction. Dans ce cas, le paiement du maintien dans les lieux par le locataire se fonction de la valeur locative et non plus du dernier loyer quittancé. Celui-ci sera donc plus proche de la réalité du marché pour le bailleur.
Le bailleur peut très bien aussi solliciter d’un expert amiable le montant d’une indemnité d’éviction et d’occupation afin de pouvoir stratégiquement décider du congé à délivrer. Notre cabinet d’avocats accompagne le bailleur, mais aussi le preneur, dans ces démarches.
Un bailleur peut-il demander l’exécution provisoire du jugement prononçant le montant de l’indemnité d’éviction pour obtenir le départ du locataire ?
La jurisprudence tanche par la négative car le preneur a un droit au maintien tant qu’il n’a pas été réglé du montant de l’indemnité. Or, tant que la décision n’est pas définitive, l’indemnité n’est pas réglée et le preneur peut prétendre à plus (ou à moins) avant d’en percevoir le montant.