Le temps du paiement de l’indemnité d’éviction, le preneur peut se maintenir dans les lieux loués (en vertu de l’article L. 145-28 du Code de commerce). Ce maintien répond à un certain nombre de clauses et conditions et au paiement d’une indemnité d’occupation.
Ce maintien est une phase éminemment stratégique du fait du paiement d’une indemnité d’occupation qui est fixée à la valeur locative, mais aussi parce qu’elle constitue un moyen de pression sur le bailleur qui désire retrouver la vacance de ses locaux pour en disposer.
Le caractère stratégique de la fin de bail commercial face à un refus de renouvellement
La loi prévoit un droit au maintien dans les lieux loués. Cependant, ce n’est qu’un droit et le preneur peut décider de quitter les lieux après la délivrance du congé. Ce départ ne le privera pas de son droit à une indemnité d’éviction.
Cependant, elle constituera un moyen de pression en moins sur le bailleur qui retrouvera la vacance de ses locaux rapidement. Toutefois, en cas de départ irréversible, le preneur prive le bailleur de son droit de repentir et ainsi de proposer le renouvellement après l’avoir refusé.
L’appel à un avocat permet de bien gérer cette phase durant laquelle les négociations battent leur plein sur le départ du locataire et le versement d’une indemnité d’éviction.
Le départ irréversible n’étant caractérisé que par la remise des clés et des lieux loués au bailleur. A défaut, le preneur demeure gardien du local et tenu de l’exploiter.
Quelles sont les conditions du maintien dans les lieux loués ?
Lors du maintien, ce sont les charges et conditions du bail qui s’appliquent, ce malgré l’expiration contractuelle. Le bail se poursuivant en effet tacitement. Le locataire doit donc payer l’indemnité d’occupation, entretenir le local et le bailleur doit aussi garantir son obligation de délivrance.
Ainsi, tout se déroule comme si le bail n’avait pas expiré et la moindre infraction du preneur pourra entraîner la résiliation du bail et le non-versement d’une indemnité d’éviction. La clause résolutoire restant, en outre, applicable.
Le règlement d’une indemnité d’occupation fixée à la valeur locative
En contrepartie du maintien, le locataire ne paie plus un loyer (puisque le bail a expiré et qu’il ne sera pas renouvelé), mais une indemnité d'occupation.
Notre cabinet d’avocats vous accompagne car le montant de cette indemnité est fixé en fonction de la valeur locative. Ainsi, elle peut être supérieure au montant du dernier loyer du bail et donc créer une dette au bénéfice du bailleur, laquelle sera réglée par compensation sur l’indemnité d’éviction).
Étant précisé que si le bailleur exerce son droit de repentir, c’est-à-dire s’il offre le renouvellement du bail après l'avoir refusé, la somme due par le locataire entre la fin contractuelle du bail et l'exercice du droit de repentir est une indemnité d'occupation égale à la valeur locative (avec abattement de précarité).
Ainsi, l’indemnité d’occupation est égale à la valeur locative fixée par l’article L. 145-33 du Code de commerce.
Cependant, cette valeur locative subit un abattement de précarité qui la diminue. D’une façon générale, on observe un abattement de 10 à 20%. Il est toutefois des cas circonstanciés (procédure anormalement longue, par exemple) ou cet abattement atteint 50% ou plus.
Il est donc vivement conseillé au preneur de connaître ou de s’informer de la valeur de l’indemnité d’occupation car elle aura nécessairement un impact sur son maintien et sur le versement de son indemnité d’éviction.