L’indemnité d’éviction est un droit fondamental découlant du statut des baux commerciaux. Cependant, le preneur doit remplir certaines conditions pour en bénéficier.
En l’absence de respect de ces conditions, tout locataire s’expose à la délivrance soit d’un congé refusant le renouvellement du bail commercial sans offre d’indemnité pour un motif grave et légitime, soit un congé portant dénégation du droit au statut pour défaut de respect des conditions statutaires.
Le congé portant refus de renouvellement sans offre d’indemnité d’éviction pour un motif grave et légitime
L’article L145-17, I du code de commerce dispose que le bailleur peut refuser au locataire le renouvellement du bail sans lui verser d’indemnité d’éviction 1° s’il justifie d’un motif grave et légitime à l’encontre de son locataire, 2° s’il est établi que l’immeuble loué est insalubre ou dangereux ou 3° s’il souhaite en raison de l’insalubrité le rénover.
Le motif grave et légitime de l’article L. 145-17, I, du Code de commerce
Ce motif grave et légitime est large et peut porter sur plusieurs infractions du bail commercial.
Cela peut être un manquement :
- au paiement des loyers et des charges,
- causé par des retards de paiements (lesquels doivent avoir été reprochés au locataire via des mises en demeure restées infructueuses plus d’un mois après leur envoi),
- une sous-location ou une cession non-autorisée,
- le non-entretien ou la non-réalisation de travaux.
- un changement d’activité non-autorisé,
- la réalisation de travaux non-autorisés par le bailleur,
- d'une façon générale, l’inexécution de clauses du bail.
Dans tous les cas, une mise en demeure préalable devra être adressée, faute de quoi le motif grave et légitime ne sera pas valablement établi.
Le défaut d’exploitation du fonds sans raison réelle et légitime
L’article L145-17 fait également état de « la cessation sans raison sérieuse et légitime de l’exploitation du fonds ».
Le preneur, face aux allégations du bailleur, devra alors démontrer soit que la cessation n’est pas démontrée, soit, si elle est avérée, qu’il disposait d’un motif légitime la justifiant.
L’état insalubre ou dangereux de l’immeuble loué
L’article L. 145-17, I-2° du Code de commerce permet au propriétaire de refuser le renouvellement sans verser d’indemnité s’il est établi que l’immeuble doit être totalement ou partiellement démoli comme étant en état d’insalubrité reconnue par l’autorité administrative ou s’il est établi qu’il ne peut plus être occupé sans danger en raison de son état.
La reprise pour reconstruire et offrir un local en remplacement
L’article L. 145-17, II, du Code de commerce dispose que le bailleur souhaitant faire reconstruire l’immeuble existant, peut refuser le renouvellement au locataire. Dans ce cas, il devra lui payer une indemnité d’éviction ou lui offrir un local de remplacement.
En cas de reconstruction par le propriétaire ou son ayant droit d’un nouvel immeuble comprenant des locaux commerciaux, le locataire a droit de priorité pour louer dans l’immeuble reconstruit.
Dans tous les cas, un preneur qui reçoit de tels congés doit s’assurer de la véracité des causes alléguées afin de pouvoir les contester. Celles-ci sont analysées et interprétées strictement par la jurisprudence. L’accompagnement par un cabinet d’avocat spécialisé permettra de contester ce congé et demander reconventionnellement le paiement d’une indemnité d’éviction.
Le congé portant dénégation du statut des baux commerciaux
Le renouvellement du bail commercial et donc le droit à une indemnité d’éviction en cas de refus de renouvellement par le bailleur est soumis à plusieurs conditions.
Le défaut d’observation de ces conditions entraînant l’existence de motifs de dénégation du bénéfice du statut des baux commerciaux.
Les conditions de la dénégation du statut des baux commerciaux
Les conditions sont multiples et cumulatives :
- Titularité d’un bail commercial : cette condition est évidente, pour bénéficier d’un droit au renouvellement du bail, encore faut-il disposer d’un bail commercial opposable au bailleur (ne pas être cessionnaire non-autorisée ou présent dans les locaux sans droit ni titre).
- Propriété d’un fonds de commerce : l’article L. 145-8 rappelle que le titulaire du bail doit aussi être titulaire du fonds de commerce (ce ne peut donc être le locataire-gérant qui dispose d’un droit au renouvellement mais seul le titulaire du fonds lui-même).
- Exploitation personnelle et effective du fonds pendant au moins trois années précédant la date d’effet du congé avec refus de renouvellement : cette exploitation peut ne pas être continue et effective en raison de certains motifs légitimes qu’il appartiendra au preneur de démontrer. Cela sera analysé par le juge du fond en cas de contestation entre les parties sur la véracité des motifs légitimes.
- Immatriculation du preneur au registre du commerce et des sociétés ou au répertoire des métiers : c’est à l’article L. 145-1 du Code de commerce qu’est imposée cette condition.
La date à laquelle le bailleur peut invoquer la dénégation au statut des baux commerciaux
La dénégation du statut par le bailleur peut être invoquée dès la délivrance du congé, après le congé, ou encore après l’acceptation du principe du renouvellement ou après une offre d’une indemnité d’éviction.
En cours de procédure de fixation du loyer du bail renouvelé ou de l’indemnité d’éviction et de celle d’occupation, le bailleur peut également l’invoquer. De même, il peut le faire en cause d’appel. Cependant, il ne peut être le faire devant la Cour de cassation ni après l’exercice du droit de repentir.
Comment délivrer un congé portant dénégation du statut des baux commerciaux ?
Il suffit que le statut soit inapplicable et donc que le preneur n’y ait pas droit. Il n’est donc nullement besoin d’une mise en demeure ou de la preuve d’un préjudice.
Le bailleur délivrera un congé indiquant que le statut des baux commerciaux est dénié au locataire qui ne peut plus prétendre au renouvellement.
Comment le locataire peut-il répondre à ce congé ?
Le locataire disposera d’un délai de deux ans à compter de la date d’effet ou de la réponse du congé (en cas de réponse à un demande de renouvellement) pour le contester et solliciter en retour une indemnisation du fait d’un congé soit délivré frauduleusement ou abusivement soit sans raison.
A charge, pour le preneur de démontrer que, contrairement à ce qu’allègue le bailleur, il remplit bien les conditions au droit au renouvellement.
Dans tous les cas, la procédure se déroulera devant le Tribunal judiciaire compétent statuant au fond. Notre cabinet d’avocats vous accompagnant lors de la réception ou pour la délivrance d’un tel congé.